تُعد دعوى ضرر من العقار في السعودية من الدعاوى المتكررة في القضاء السعودي، نظراً لما قد يسببه العقار من أضرار مادية أو معنوية للغير. كالتسربات، أو التصدعات، أو الإهمال في الصيانة. ويمكن للمتضررين التظلم ورفع دعوى للمطالبة بالتعويض وذلك بشرط معرفة الإجراءات القانونية لرفع دعوى ضرر من العقار. وتقديم الأدلة التي تُثبت وقوع الضرر.
في هذا المقال، سنستعرض بوضوح حقوق المتضرر من العقار في النظام السعودي. كما سنعرض شروط تقديم دعوى ضرر من العقار، سواء ضد الجار، أو المالك، أو المطور العقاري وكيفية حساب ضريبة نقل ملكية العقار.
دعوى ضرر من العقار في السعودية
قبل أن نناقش الإجراءات، من المهم إدراك أن النظام السعودي يولي أهمية لحماية الأفراد من الأضرار التي تنشأ نتيجة تصرفات أو إهمال مالك العقار المجاور. يُعتبر الإضرار بالغير من أوجه التعدي المدني التي يوجب التعويض عنها، وذلك استناداً إلى مبدأ “لا ضرر ولا ضرار”.
خطوات نظامية لحماية الحقوق:
تُعد الأضرار الناتجة عن العقارات من أكثر النزاعات شيوعاً في المحاكم، خصوصاً عندما يتسبب إهمال أحد الملّاك أو شاغلي العقار في إلحاق ضرر مادي أو صحي بجواره. وفي هذه الفقرة سنوضح هذه الإجراءات النظامية خطوة بخطوة.
- توثيق الضرر: من خلال تقارير فنية (بلدية – هندسية – صحية).
- إرسال إشعار رسمي: للمالك المتسبب بالضرر عبر البريد أو الجهة المختصة.
- رفع دعوى قضائية إلكترونية: عبر منصة وزارة العدل (ناجز).
- إرفاق المستندات: مثل صكوك الملكية، صور الأضرار، وشهادة شهود إن وجدوا.
- المطالبة بالتعويض: المادي أو المعنوي وفق حجم الضرر.
وتُنظر هذه القضايا غالباً أمام المحكمة العامة أو المحكمة المختصة بالتعويضات.
حقوق المتضرر من العقار في النظام السعودي
يمنح النظام السعودي المتضرر عدة حقوق، أهمها الحق في رفع الدعوى، وطلب الإيقاف الفوري للمصدر الضار، وطلب تعويض مالي عن الخسائر المباشرة وغير المباشرة. كما تؤكد المادة (136) من نظام المعاملات المدنية أن:
- كل من ألحق بالغير ضرراً فعليه التعويض. مما يجعل حماية المتضرر ركناً أساسياً في النظام.
ضمان العدالة عبر التعويض تشمل حقوق المتضرر
حين يقع الضرر نتيجة تصرف غير مشروع أو إهمال في إدارة العقار، فإن المتضرر لا يواجه الموقف وحده إذ إن النظام السعودي يكفل له الحماية القانونية الكاملة. ويقوم هذا النظام على مبدأ العدالة والتعويض من خلال ما يلي:
- وقف مصدر الضرر (مثلاً: صيانة العقار – إزالة تسريب – معالجة تصدع).
- رفع دعوى استعجالية في حال وجود خطر عاجل.
- طلب تعويض يشمل الأضرار المادية (كالخسائر المادية في الممتلكات) والمعنوية (مثل التسبب في المرض أو الإزعاج).
- المطالبة بإصلاح الأثر عبر الجهات المختصة مثل البلدية أو الدفاع المدني.
يحق للمتضرر أيضاً، بموجب أحكام الشريعة، المطالبة بالقصاص في حال وجود أذى جسدي.
شروط تقديم دعوى ضرر من العقار
لا تُقبل دعاوى الضرر من العقار إلا بتوافر عدد من الشروط التي تضمن الجدية والمشروعية، وتمنع إساءة استخدام الحق في التقاضي. ويحرص القاضي على التأكد من تحقق الضرر فعلاً، وأن يكون ناتجاً عن تقصير أو إهمال أو سوء استخدام من الطرف الآخر.
معايير يجب توفرها لقبول الدعوى
رفع دعوى ضرر من العقار في السعودية لا يتم بشكل عشوائي، بل يتطلب توافر شروط قانونية تضمن جدية المطالبة وصحة الوقائع. هذه الشروط تمثل معايير أساسية لقبول الدعوى أمام المحكمة، وتُساعد القاضي على التحقق من وجود ضرر حقيقي ومستند قانوني واضح. وفقاً للمعايير التالية:
- ثبوت الضرر يقيناً: سواء بتقارير هندسية أو شهود أو صور فوتوغرافية.
- علاقة السببية: بين الفعل الضار والضرر الواقع.
- تحديد المتسبب بدقة: كأن يكون مالك العقار أو ساكنه أو من يقوم بأعمال صيانة.
- انعدام الرضى الضمني: أي أن المتضرر لم يكن راضياً أو متغاضياً عن الوضع لفترة طويلة.
ويُفضل دائماً اللجوء إلى استشارة قانونية قبل رفع الدعوى لتحديد المسار الصحيح.
أنواع الأضرار العقارية المشمولة بالدعوى
من التسربات إلى الإزعاجات البصرية والصوتية تتنوع الأضرار الناتجة عن العقارات المجاورة، ولا تقتصر على الهدم أو الانهيار، بل تشمل مجموعة من الأفعال التي تؤثر على السكن أو البيئة أو الصحة العامة. تصنف الأضرار إلى:
| نوع الضرر | الأمثلة | الجهة المختصة |
|---|---|---|
| ضرر إنشائي | تشققات بالجدران، هبوط الأرض | البلدية + المحكمة العامة |
| ضرر صحي | تسريبات، عفن، روائح كريهة | الدفاع المدني + المحكمة |
| ضرر بصري أو سمعي | أجهزة تبريد مزعجة، أصوات إنشائية | الشرطة + المحكمة |
| ضرر بيئي | نفايات أو صرف صحي غير مرخص | الأمانة أو وزارة البيئة |
هذا التنوع يجعل من المهم تحديد نوع الضرر بدقة لتوجيه الدعوى بشكل صحيح للجهة المختصة.
استشارة محامي ضرر عقاري قبل رفع الدعوى
قد يجهل المتضرر كيفية تقديم الشكوى أو الصياغة القانونية اللازمة لها، أو حتى تقييم مدى قوة قضيته. هنا تأتي أهمية التواصل مع محامٍ متخصص في الضرر العقاري، حيث يمكنه:
- تقييم الضرر من منظور قانوني ومدني.
- إعداد مذكرة دعوى مكتملة الأركان.
- التواصل مع خبراء هندسيين لتقوية الحجة.
- تمثيل المتضرر أمام المحكمة.
- التفاوض لحل النزاع ودياً إن أمكن لتوفير الوقت والتكاليف.
- الاستشارات القانونية الشاملة تُجنّبك التعقيدات وتُسرّع في الحصول على حقوقك النظامية.
دعوى ضرر من العقار في السعودية ليست مجرد إجراء قانوني، بل أداة لحماية الأفراد والمجتمع من الأضرار الناجمة عن إهمال أو تجاوز في استخدام العقارات. يُفضل دائماً البدء بتوثيق الأضرار واستشارة محامي مختص لتحديد أقصر الطرق القانونية لاسترداد الحق وإزالة الضرر.
الأسئلة الشائعة حول دعوى ضرر من العقار
هل يشترط وجود تقرير هندسي لرفع دعوى ضرر من العقار؟
نعم، يُعد التقرير الهندسي أو الفني من أهم المستندات التي تدعم دعوى ضرر العقار. هذا التقرير يساعد في إثبات الضرر ويُعتبر دليلاً قوياً أمام المحكمة على وجود خلل في العقار أو الأضرار التي لحقت بالمبنى نتيجة لتصميمه أو تنفيذه غير السليم.
هل يشترط وجود شهود في دعوى الضرر؟
لا يشترط وجود شهود في دعوى الضرر، ولكن إذا كانت الأضرار غير مرئية أو حدثت في وقت سابق، فإن وجود شهود يمكن أن يعزز من مصداقية الدعوى. يمكن أن يكون شهود العيان مفيدين لإثبات حدوث الضرر أو تحديد وقت وقوعه.
هل يمكن للمستأجر رفع دعوى ضرر من عقار مجاور؟
نعم، للمستأجر الحق في رفع دعوى ضرر إذا تضرر من العقار المجاور. لا يشترط أن يكون المستأجر مالكاً للعقار، بل يجب عليه إثبات الضرر من خلال الوثائق والمستندات اللازمة التي تدعم دعواه وتوضح التأثير السلبي للعقار المجاور على مكان سكنه.
هل يُلزم المدعى عليه بإزالة الضرر فوراً؟
في الحالات المستعجلة، يمكن للمحكمة إصدار أمر فوري بإيقاف الضرر وإزالته، خاصة إذا كان يشكل تهديداً للسلامة العامة أو يسبب أضراراً جسيمة للأفراد أو الممتلكات. يتم اتخاذ هذا القرار بشكل سريع لضمان عدم تفاقم المشكلة.
في ختام مقالنا.
رفع دعوى ضرر من العقار في السعودية: وأهم 4 معايير لقبولها
تُعتبر دعوى ضرر من العقار في السعودية وسيلة فعّالة من أجل حماية حقوق المتضررين من التصرفات أو الإهمال الصادر عن ملاك العقارات. ويتطلب ذلك الالتزام بالإجراءات والشروط التي يحددها النظام. لذا فيُنصح باستشارة محامي تبوك متخصص.
لدى شركة محاماة واستشارات قانونية خبرة واسعة في قضايا الأضرار العقارية. فهي تقدم خدمات قانونية احترافية تشمل تقديم الشكاوى، إعداد صحيفة الدعوى، وتمثيل العملاء أمام الجهات القضائية. تواصل معنا اليوم لحماية حقك القانوني بثقة وكفاءة.
المصادر.
